Pre nepočujúcich: Posudzovanie príjmov pre potreby úveru

Hosť: Zuzana Galeštoková / Facebook 
Moderátorka: Andrea Saksunová /Facebook / LinkedIn  

NRoPE046audio

Prepis

Čiže základ je ten, že na PN byť nemôžem, PN musí byť ukončená a minimálne prvú výplatu musím dostať, aby mi banka mohla posudzovať úver. 

Nie je dobré, keď klient samého seba posudzuje na základe toho, že jeho sused, kamarát alebo kolega v práci dostal taký úver a prečo on ho nedostal. Tu naozaj je možno taký pohľad, ako si aj povedala, každý klient je iný a nikdy v živote sa nestretneš s dvoma identickými klientami, ktorí majú rovnakú potrebu, rovnaký príjem, rovnakú nehnuteľnosť. A toto všetko sú faktory, ktoré banka posudzuje na to, aby dala nejaké komplexné riešenie klientovi. 

(koniec zhrnutia) 

Andrea Saxunová: Milí poslucháči, vítam vás pri ďalšej epizóde podcastu NA ROVINU o peniazoch, ktorý vzniká ako projekt spoločnosti PROSIGHT Slovensko. Moje meno je Andrea Saxunová a v spoločnosti pôsobím 8 rokov na pozícii finančného konzultanta. Mojím dnešným hosťom je produktový manažér pre úvery PROSIGHT Zuzka Galeštoková a rozprávať sa budeme o posudzovaní príjmov pre potreby úveru. Zuzka, vitaj. 

Zuzana Galeštoková: Ahoj. 

Andrea Saxunová: Ja som si ťa pozvala ako hosťa do podcastu z toho dôvodu, že my obchodníci sa často stretávame s tým, že klienti majú nejaké predstavy o tom, ako bude ich príjem posudzovaný. A potom sú dosť často prekvapení, keď banka vyhodnotí ich úver inak, povedzme v nižšej sume, ako žiadali. Zhrňme si teda niektoré zásady posudzovania príjmov tak, aby sa poslucháči vedeli zaradiť do nejakej kategórie. Ja by som začala tým, že jednou zo zmien, ktoré sa udali začiatkom roka, boli zmeny v ukazovateli DTI. Vysvetli, prosím ťa, čo to je a môžeme si prípadne uviesť aj nejaký príklad? 

Zuzana Galeštoková: Ukazovateľ DTI je v podstate jedno z opatrení Národnej banky Slovenska a hovorí o maximálnej úverovej angažovanosti klienta. Inými slovami hovorí o tom, že ako vysoký úver môže klient žiadať. Prípadne ako veľký môže byť súčet všetkých úverov, ktoré klient má. V podstate sa týka všetkých nových, ale zároveň aj refinančných úverov, ak sa klient rozhodne, že chce nejaký úver z minulosti refinancovať, chce ho o niečo navýšiť, a ten nárast oproti tomu vyplácanému úveru alebo objemu vyplácaných úverov je vyšší ako 2000 € alebo 5 % oproti zostatkom. Do konca minulého roka štandardne platilo pravidlo, že všetci klienti mohli žiadať o úver do výšky osemnásobku ich čistého ročného príjmu. A tým pádom, keď si to dáme na nejakom príklade, keď išlo o klienta, ktorý má dajme tomu príjem 1000 € v čistom mesačne, tak za rok dáme krát 12, čiže 12000. A osemnásobok tým pádom určoval tú hranicu výšky požadovaného úveru – 96000 €. Ale od 1. januára tohto roka čiže od roka 2023 Národná banka Slovenska sprísnila toto obmedzenie a dotklo sa to hlavne klientov, ktorí sú starší ako 40 rokov a ktorých tá konečná splatnosť úveru má presiahnuť ich šesťdesiate piate narodeniny. Tým pádom takýto klient, ktorý je starší ako 40 rokov, a tá splatnosť presahuje šesťdesiate piate narodeniny, tak tým, že musíme zohľadňovať vstupný aj výstupný vek klienta, tak čím je klient starší, tým sa tá hranica DTI postupne znižuje každým rokom o 0,25 bodu. Čiže keby som mala 41 rokov, tak moja hranica DTI už bude o 0,25 nižšia, čiže 7,75, keby som mala 42 v tom čase, keď žiadam o úver, tak už mám hranicu 7,5 DTI. Keď si to povieme znova na nejakom príklade, tak ak by som mala 45, podľa nariadenia NBS môžem žiadať o úver do výšky maximálne 6,75 násobku môjho čistého ročného príjmu. Čiže 1000 € mám mesačne krát 12 krát 6,75 a určuje mi to hranicu 81000 €. V porovnaní s predchádzajúcim rokom je to o dosť menej, v podstate dostanem úver o 15000 € nižší. Týmto pravidlom sa snažila Národná banka Slovenska zamedziť tomu, aby sa tí starší klienti zbytočne zadlžovali a v podstate na staré kolená boli nútení splácať vysoké úvery. Ale v prípade, že sa rozhodnem nastaviť splácanie úveru len do mojej šesťdesiat päťky, tak v tomto prípade aj keby som bola staršia ako 40 rokov, sa stále aplikuje tá pôvodná výška DTI 8. V prípade, ak by na úvere vystupovali viacerí účastníci – napríklad mám klienta, ktorý má 30 rokov, rozhodne sa osamostatniť, požaduje nejaký úver, lebo si chce kúpiť byt, ale prizve do úveru napríklad otca ako spoludlžníka a ten otec je starší ako 40 rokov, tak v tomto prípade sa tá hranica DTI počíta pre každého jedného účastníka zvlášť. A celková výška úveru je daná súčtom dvoch súm, ktoré mi vyjdú. 

Andrea Saxunová: Čiže dostane úver v úhrne ako jednotlivým žiadateľom vychádza? 

Zuzana Galeštoková: Tak presne. Áno. 

Andrea Saxunová: Výborne. Ja ešte zopakujem, že ten ukazovateľ DTI a jeho maximálna úverová angažovanosť platí nielen pre nový úver, ale musí si tam zahrnúť klient všetky, ktoré už spláca. Musí sa zmestiť nie pre každý nový, ale už iba dajme tomu do zvyšku? 

Zuzana Galeštoková: Presne tak. Súčet všetkých existujúcich úverov. 

Andrea Saxunová: Najbežnejším typom príjmu na Slovensku je príjem zo závislej zamestnanosti alebo TPP – trvalý pracovný pomer. Povedzme si teda niečo o minimálnej dĺžke, ktorá musí byť odpracovaná na to, aby klient vôbec dostal úver. Prípadne na čo si dávať pozor pri tomto type príjmu? 

Zuzana Galeštoková: Tak každý krátky pracovný pomer je, samozrejme, individuálne bankou posudzovaný. A tým pádom aj každá banka sa k tomu stavia rôzne. Ale vo všeobecnosti platí pravidlo, že minimálne by mal klient pracovať aspoň nejakých 6 mesiacov u daného zamestnávateľa. Avšak na slovenskom bankovom trhu existuje jedna banka, môžem asi konkretizovať – najväčšia banka na Slovensku, ktorá akceptuje príjem už po troch mesiacoch. Výhodou tejto banky je to, že dokáže priemerovať výšku mesačnej mzdy klienta len za to reálne obdobie odpracovaných mesiacov. Čiže 3 mesiace delí troma. V tomto prípade však musím upozorniť na to, že sú, samozrejme, situácie, keď aj iné banky dokážu akceptovať príjem za 3 odpracované mesiace, ale v pozadí ho reálne delia šiestimi. Tým pádom to má v konečnom dôsledku taký efekt, že výška príjmu klienta je logicky nižšia a klasifikuje sa na nižšiu výšku úveru. V prípade týchto krátkych pracovných pomerov ale musím upozorniť, že každá jedna banka bude takýto pomer posudzovať individuálne a vždy pozerá na to, či nejde o nejaký účelovo nastavený príjem. Teda pozerá sa na zverejnené finančné ukazovatele, ktoré sú verejne dostupné cez Finstat. Banka totiž veľmi ľahko dokáže odhaliť, či nejde o naozaj účelovo nastavený príjem, a či vôbec je to príjem dlhodobo udržateľný alebo skôr nie. Pretože sa pozerá väčšinou na také ukazovatele ako je to, či firma dlhodobo funguje na trhu, aké má vykázané výsledky hospodárenia, či dosahuje zisk, aké má tržby. Ale hlavne sa pozerá aj na to, aký má zverejnený počet zamestnancov, aké sú s tým súvisiace mzdové a personálne náklady. Keď máme situáciu, že klient má dajme tomu nastavený príjem 2000 € v čistom mesačne, teda je to suma, ktorú on uviedol v žiadosti o úver, ale v reále zamestnávateľ zverejňuje, že má dajme tomu ročné personálne a mzdové náklady 5000 €, tak už je to do očí bijúce, že to nezodpovedá nastavenému príjmu. A tým pádom, bohužiaľ, musí klient rátať s tým, že banka sa rozhodne z obchodného rozhodnutia ten úver zamietnuť. Samozrejme, iná situácia je tá, keď sa klient zamestná v nejakej veľkej dlhodobo fungujúcej známej firme na celom Slovensku. V takomto prípade banky, samozrejme, chcú takého klienta, berú ho všetkými desiatimi, pretože je to pre ne stabilný klient, ktorý je naozaj aj perspektívny. Teda je tam vysoká pravdepodobnosť splácania toho úveru. Ale naopak keď to je veľmi vysoký príjem, ktorý nezodpovedá tým finančným ukazovateľom, tak bohužiaľ banka sa v podstate chráni a takýto úver neposkytne. V konečnom dôsledku sa treba na to pozerať aj tak, že banka nechce a v podstate ani nemôže vedome dostať klienta do platobnej neschopnosti, pretože je vysoká pravdepodobnosť, že dnes sa schváli úver a ja v momente v podstate môžem prísť o prácu, alebo sa mi zníži výška môjho mesačného príjmu. A z čoho budem schopná splácať úver? A banka nechce, aby klienti prišli o strechu nad hlavou, čo sa môže stať, ak nebudem vedieť splácať úver. Čiže naozaj banky pri krátkodobom pracovnom pomere pozerajú globálne nielen na toho klienta, ale aj na zamestnávateľa, na ukazovatele, ktoré sú zverejnené cez Finstat. A hlavne na čo si treba dávať pozor, ak viem, že môj zamestnávateľ alebo kamarát, ktorý ma zamestnal, má firmu, ktorá vykazuje záporné vlastné imanie, čiže v ľudskej reči je podkapitalizovaná, tak toto je naozaj také KO kritérium. Lebo je to v podstate pre banku signál, že firma nie je dlhodobo schopná plniť svoje záväzky. Ona nemá vlastné zdroje. 

Andrea Saxunová: Nie je v dobrej kondícii. Áno. 

Zuzana Galeštoková: Presne tak. Ona tým pádom nemá z čoho zaplatiť faktúry pre dodávateľov, tak určite nebude splácať mzdu svojmu zamestnancovi. 

Andrea Saxunová: Rozumiem. Ja by som tu podotkla, že taká mylná predstava mnohých klientov, s ktorou sa stretávame, je tá, že keď ja predsa ručím drahou nehnuteľnosťou, ktorá je dajme tomu oveľa drahšia ako úver, ktorý žiadam, tak prečo ešte ten príjem je to hlavné kritérium? Ja by som povedala, že je to najmä preto, že banka chce platiaceho zákazníka. To je to, čo ona chce. A nie mať trampoty s predajom nehnuteľnosti. 

Zuzana Galeštoková: Presne tak, určite. Jednak aj z toho hľadiska, že je ťažko predať nehnuteľnosť, ktorá je založená úverom, ale zároveň si možno málokto uvedomuje to, že tým, že banky majú nad sebou dozor a tým je Národná banka Slovenska, tak keď príde nejaký audit a kontroluje objemy poskytovaných úverov, tak banka vedome nemôže poskytnúť klientovi úver na fiktívny príjem, lebo ona by mohla mať z toho sankcie, že vedome dostala klienta do nepriaznivej situácie. A tam, bohužiaľ, ani tá najluxusnejšia vila nestačí. 

Andrea Saxunová: Zostaňme stále pri trvalom pracovnom pomere a skúsme si povedať, čo v prípade, ak je klient v čase žiadania úveru PN. 

Zuzana Galeštoková: To je také základné kritérium, že keď chcem žiadať o úver, tak bohužiaľ na tej PN nemôžem byť. Vo všeobecnosti platí pravidlo, že PN-ka musí byť ukončená a až potom môžem žiadať o úver. Pričom väčšina bánk na slovenskom bankovom trhu už mi vie poskytnúť úver po hneď prvej výplate, ktorú dostanem. Ale sú medzi nimi aj také, ktoré vyžadujú dajme tomu 2 – 3 mesiace, dokonca jedna vyžaduje, aby som odpracovala až 6 mesiacov. A tým pádom keď sa teraz bavím o tých bankách, ktorým stačí ten 1 mesiac, tak stále je rozhodujúce to, v ktorej banke žiadam o úver. Lebo aj tieto banky sa k tomu dokážu postaviť rôzne. Niektoré banky akceptujú ten príjem, ktorý mi príde na účet, v plnej výške. Podstatné je to, aby sa mi mzda overila, keď žiadam o úver, priamo v Sociálnej poisťovni. A nezohľadňujú príjem, ktorý som dostala ako nemocenské dávky zo Sociálnej poisťovne, ale naopak je aj taká banka, ktorá PN-ku zohľadňuje, a keď mi posudzuje žiadosť o úver, tak do toho akceptovateľného príjmu berie celý môj príjem za ten rok, ktorý som mala. Čiže keď som bola 3 mesiace na PN-ke, tak berie príjem trojmesačný z PN ako priemer a 9 mesiacov príjem zo závislej činnosti. V konečnom dôsledku keď sa spriemeruje ten príjem, tak banka akceptuje nižšiu výšku príjmu. A znova ruka v ruke to ide s tou nižšou výškou potenciálneho požadovaného úveru. Čiže základ je ten, že na PN byť nemôžem, ale PN musí byť ukončená a minimálne prvú výplatu musím dostať, aby mi banka mohla posudzovať úver. 

Andrea Saxunová: Čiže minimálne v čase žiadania o úver, čo zase nie je taká dlhá doba, aby človek možno v niektorých prípadoch nemohol počkať. To si treba uvedomiť. Čo robiť v prípade, ak zamestnanec prechádza z jedného zamestnania do druhého? Lebo sme spomenuli, že minimálne 3 alebo 6 mesiacov. Počíta sa mu to odznova, alebo čo v takomto prípade? 

Zuzana Galeštoková: To je v podstate situácia plynulého prechodu. Znova si to povieme na príklade. Plynulý prechod je v podstate o tom, že dajme tomu do tridsiateho júna som robila u zamestnávateľa A a hneď od prvého júla som zamestnaná u zamestnávateľa B. To znamená, že nemám ani 1 deň výpadok príjmu, a teda nie som ani 1 deň oficiálne nezamestnaná. A tento plynulý prechod väčšina bánk akceptuje alebo posudzuje podobne ako krátkodobý pracovný pomer. To znamená, že 3 mesiace musím byť zamestnaná u daného zamestnávateľa, 3 mesiace musím mať riadne vyplatenú mzdu, ktorá sa overuje cez Sociálnu poisťovňu. Ale znova tu máme jednu banku, ktorá má v tomto prípade konkurenčnú výhodu. Táto banka dokáže na individuálne posudzovanie na výnimku akceptovať klienta už po prvom odpracovanom mesiaci a po prvej mzde. Platí to však iba pre klientov banky, ktorí dokážu banke preukázať, že mali mzdu od predchádzajúceho zamestnávateľa zasielanú priamo na účet k nim. A teda aj tá mzda od nového zamestnávateľa tiež ide na účet k nim. V tomto prípade banka spriemeruje mzdu za posledných 12 mesiacov. Logicky keď som napríklad menila zamestnávateľa z dôvodu nejakého vyššieho platobného ohodnotenia, tak chcem, aby mi banka akceptovala ten vyšší príjem. A tu je potom otázka alebo priestor na to, aby som zvážila, že čo je viac. Či to potrebujem z časového hľadiska riešiť čím skôr, hoci budem mať bankou akceptovaný nižší príjem, alebo ak potrebujem vyšší úver a mať vyššiu akceptovanú mzdu, tak aj v tomto prípade budem musieť odpracovať 3 mesiace, aby mi banka delila príjem troma. 

Andrea Saxunová: Ďalší problém, s ktorým sa ako obchodníci stretávame, je, že povedzme dosť často manželia žiadajú o úver a manželka je v tom čase na materskej alebo rodičovskej dovolenke. Tak posudzuje sa jej príjem alebo dávka ako relevantný príjem? 

Zuzana Galeštoková: Na Slovensku platí také pravidlo, že máme v podstate dvojstupňový systém priznávania rodičovského príspevku, a to je podľa toho, či klientka predtým pracovala, alebo nepracovala. Ak pracovala, tak dostáva mesačnú dávku 412 € – to je podľa aktuálnych podmienok – ak nepracovala, dajme tomu bola študentka a hneď po štúdiu išla na materskú, tak dostáva 301 €. Bohužiaľ, banky neakceptujú plnú výšku materskej a tá sa stále akceptuje len do výšky toho daného rodičovského príspevku. Tým pádom už z výšky rodičovského príspevku je zrejmé, že asi to nie je dosť na požadovanie úveru. Lebo samozrejme, banka je na jednej strane aj povinná zohľadňovať dané povinné životné minimá, ktoré sú dané štatistickým úradom, a ktoré sa spravidla valorizujú každoročne k prvému júlu daného kalendárneho roka. Preto banky akceptujú túto materskú alebo prípadne ten rodičovský príspevok iba ako doplnkový príjem. A aj to za predpokladu, že je na úvere aj niekto iný, kto má riadny typ príjmu. Čiže napríklad to, čo sa pýtaš. Mám klienta čiže manžela, ktorý je riadne zamestnaný, a ja ako manželka som na rodičovskom a tým pádom banka dokáže akceptovať takúto kombináciu príjmu. Neakceptuje však kombináciu, ak ja by som bola súčasne na materskej a zároveň dajme tomu podnikateľka, že doma štrikujem ponožky pre bábätká, alebo spravujem nejaký e-shop. V tomto prípade vo väčšine prípadov keď si žiadam o úver, tak sa musím rozhodnúť, aký typ príjmu dám do žiadosti. Logicky dám ten, ktorý mi vychádza vyššie. 

Andrea Saxunová: Čiže môže iba 1 z nich? 

Zuzana Galeštoková: Iba 1 z nich. Ale nájdu sa aj dve banky, ktoré dokážu či už na výnimku akceptovať kombináciu týchto dvoch príjmov, keď ide o tú istú osobu teda na to isté rodné číslo. Alebo jedna talianska banka, ktorá akceptuje kombináciu príjem TPP a 50 % rodičovského príspevku. Ale pozor – neakceptuje to v kombinácii príjem z podnikania a rodičovský príspevok. Čiže z tých ôsmich bánk, ktoré tuná máme, nájdu sa aj tie, ktoré by to dokázali, ak by som aj ja sama bola v podstate účastníčkou na úvere. Inak vo všeobecnosti musím mať vždy toho partnera alebo manžela, alebo nejakého spoludlžníka. 

Andrea Saxunová: A čo s tými manželkami, ktoré nastúpia naspäť do práce po materskej? Tam platia tiež nejaké podmienky – počet odpracovaných mesiacov, kedy nabehne zase do toho pôvodného zamestnania? 

Zuzana Galeštoková: Áno. Znova je to individuálne posudzované bankami a každá banka sa k tomu stavia rôzne. Ale nájdu sa aj také 3 banky, ktoré akceptujú môj príjem hneď po prvom odpracovanom mesiaci. A akceptujú mi ako výšku môjho mesačného príjmu ten príjem, ktorý mi príde bezhotovostne na účet. Znova tu platí pravidlo, že musí byť riadne overený cez Sociálnu poisťovňu a banke predkladám potvrdenie o príjme na hlavičkovom tlačive tej konkrétnej banky< v ktorej žiadam o úver. 

Andrea Saxunová: Keď sme pri dávkach, presunula by som sa k dôchodcom. Lebo aj dôchodcovia môžu žiadať o úver, respektíve môžu byť spoludlžníci. Tak sú akceptované všetky štandardné dôchodky, alebo je to nejako limitované? 

Zuzana Galeštoková: Tu by som dôchodky skôr rozdelila na dve základné skupiny. Prvá skupina sú tie štandardné typy dôchodkov, ako je starobný alebo výsluhový. Takéto typy dôchodkov v podstate všetky banky akceptujú ako hlavný, a teda jediný príjem hneď v plnej výške. Ale potom je druhá skupina dôchodkov ako napríklad invalidný, sirotský a vdovský. A tuná sa banky stavajú k týmto typom dôchodku rôzne ,a tým pádom aj akceptujú rôzne výšky dôchodku. Respektíve nie všetky akceptujú všetko. Čiže odpovedala by som tak, že skôr poviem nejaké odlišnosti alebo výhody jednotlivých bánk. Takže ak sa bavíme o invalidných dôchodkoch, tak v podstate to tak môžem zosumarizovať, že tá veľká štvorka akceptuje tento príjem aj ako jediný a hlavný. Tie menšie banky to akceptujú len ako vedľajší. Ale v praxi máme aj takých dôchodcov, ktorí nie sú plní invalidi, ale dostávajú čiastočný invalidný dôchodok, lebo dajme tomu mali nejaký úraz. A títo klienti sa musia rozhodnúť, v ktorej banke budú žiadať úver, alebo do ktorej banky podajú žiadosť. Lebo hlavne tie veľké banky dokážu akceptovať aj čiastočný invalidný dôchodok ako plný príjem. Ale pozor – môže sa stať, že zavítam do banky, ktorá sa rozhodne, že tým, že to je čiastočný invalidný dôchodok, tak mi to podmieni, že musí byť na úvere aj niekto iný, lebo je to iba vedľajší príjem. Čo sa týka sirotského dôchodku, tak tu majú banky skôr taký pohľad, že tu nejde o príjem žiadateľa rodiča, ale príjem toho dieťaťa. A istým spôsobom nemajú právo siahať na príjem dieťaťa, lebo nech si to necháva dajme tomu na štúdium a podobne. Ale dve banky na slovenskom bankovom trhu akceptujú tento príjem, ale len ako vedľajší. A potom je vdovský dôchodok. Môžem to tak zosumarizovať, že pre všetky banky akceptovaný ako vedľajší. Jedna jediná najväčšia banka to akceptuje aj ako jediný hlavný príjem. Čiže pohľad na tieto dôchodky je individuálny. Ale tu by som skôr poukázala alebo upozornila na to, že treba myslieť aj dopredu, že keď ja ako klient si prizvem do úveru dajme tomu rodiča ako spoludlžníka, ktorý už má dôchodkový vek, tak musím rátať s tým, že je vysoká pravdepodobnosť, že mi bude schválená nižšia výška úveru. Lebo štandardne banky posudzujú úver alebo konečnú splatnosť toho úveru podľa veku toho najstaršieho účastníka na úvere. A logicky čím mám kratšiu splatnosť, tým mi vychádza vyššia splátka a vyššia splátka ide ruka v ruke s nižšou výškou potenciálneho požadovaného úveru. Zároveň nesmieme zabúdať na ukazovateľ DTI, o ktorom sme už dnes hovorili, že čím je klient starší, alebo je vyšší jeho vstupný vek a pravdepodobnosť, že splatí úver po šesťdesiatych piatych narodeninách dajme tomu môjho otca, ktorý je spoludlžník, tak to tiež vedie k tomu, že sa mu znižuje DTI. A tým pádom to vedie celkovo k nižšej výške poskytnutého úveru. 

Andrea Saxunová: Mne teraz za pochodu napadla myšlienka, že mnoho čiastočne invalidných dôchodcov má aj zamestnanie popri tom, že vedia buď na plný, alebo na nejaký úväzok pracovať. Tu existuje taká možnosť súbehu dôchodku a príjmu? 

Zuzana Galeštoková: Áno, je to bežne akceptovaná kombinácia príjmov. 

Andrea Saxunová: Super. Posledná kategória, o ktorej by sme mohli niečo povedať – asi nie všetko, lebo sú to všetko rozsiahle témy -, sú podnikatelia a posudzovanie ich príjmov pre bežné úvery. Preto hovorím bežné, lebo nejde o kategóriu, keď žiada podnikateľský úver na nejakú výrobu. Ale je to bežný človek, ktorý ako fyzická osoba žiada hypotéku, ale chce preukázať príjem z podnikania. 

Zuzana Galeštoková: Áno. Hovorila som, že tí podnikatelia sú naozaj taká špecifická skupina, lebo na jednej strane sa často tí podnikatelia, ako si hovorila, zaujímajú o podnikateľský úver, lebo potrebujú rozšíriť prevádzku, nakúpiť stroje, autá a podobne. Ale tí podnikatelia sú takisto len ľudia a aj ľudia si potrebujú zabezpečiť otázku bývania, a tým pádom požadujú klasický úver na bývanie. No len už z toho názvu je zrejmé, že ak žiadam o úver na bývanie, tak musí to byť úver, ktorý je spojený s potrebou bývania. Čiže aj zo zákona sa nemôže poskytnúť úver pre fyzickú osobu na to, aby investovala do podnikania. A v tomto prípade banky posudzujú takýchto podnikateľov buď ako samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO), alebo ako majiteľa teda spoločníka v nejakej firme s.r.o.-čke. Ak by sme sa na to pozreli z toho pohľadu SZČO, tak štandardne existujú dve základné formy akceptovania príjmu. A to je klasicky z daňového priznania, že základ dane mínus daň deleno 12, alebo potom na druhej strane sú to spôsoby výpočtu, ktoré sa pozerajú na tržby daného živnostníka. Vo všeobecnosti banky nerozlišujú, aké výdavky si klient uplatňoval v rámci svojho daňového priznania, lebo z účtovného hľadiska máme len 2 spôsoby, a to buď klasické preukázateľné výdavky, alebo paušálne čiže nejaké percento z tržieb. Ale v tomto prípade ak si klient dajme tomu uplatnil paušálne výdavky, tak naozaj prvenstvo drží najväčšia banka. Lebo akceptuje najvyššie percento z tržieb, a tým pádom sa klient klasifikuje na čo najvyššiu výšku úveru. Ak by som mala preukázateľné výdavky, tak potom ideme ďalej po tej stupnici, ako majú banky trhový podiel. Tak presne ako majú trhový podiel, tak akceptujú najvyššie percentá. A tým pádom si vyberám možnosť, ktorá banka mi akceptuje čo najviac. Tieto tržby sa vždy, samozrejme, uvádzajú v rámci daňového priznania, no niekedy je banka ochotná vychádzať dajme tomu aj z obratov na účte, ak je priamo klientom danej banky. Iná situácia je, ak ide o podnikateľa, ktorý pôsobí ako architekt, geodet, lekár a zubár. Sú to v podstate členovia komôr, ku ktorým sú banky zhovievavejšie, a dokážu akceptovať vyššie percento ich tržieb na základe dajme tomu vyhláseného príjmu. Čiže je to benevolentnejšie a banka akceptuje vyššie percento ako pri klasickom živnostníkovi. Ak sa však pozrieme na skupinu klienta, ktorý je majiteľom s.r.o.-čky, tak tu znova platí to pravidlo, že banka bude sledovať cez Finstat zverejnené finančné ukazovatele. A prvé k.o. kritérium pre všetky banky bez ohľadu na to, ktorá to je, všetky sa pozerajú na to, aby klient nemal firmu, ktorá je podkapitalizovaná, čiže aby nemala záporné vlastné imanie. Dôvod som pred chvíľkou vysvetlila, že z pohľadu banky to nie je finančne stabilná spoločnosť, nie je schopná plniť svoje záväzky. Tak aj keby som samej sebe uviedla mesačnú mzdu 10000 €, asi mi to nepomôže, lebo je to do očí bijúce, že je to len na papieri a papier znesie veľa. Takže v tomto prípade firma nesmie byť podkapitalizovaná a potom taký druhý pohľad je na celkový výsledok hospodárenia. V ponímaní tých ľudí, a teda aj nás obchodníkov je zavedená taká norma, že firma nesmie byť v strate. V konečnom dôsledku je to pravda, ale sú dve banky, ktoré akceptujú stratu. Jedna banka akceptuje maximálne do piatich percent celkových príjmov, ale nesmie byť firma podkapitalizovaná. Iná banka akceptuje nominálnu hranicu maximálne 5,5000 €. Každopádne veľakrát sa na mňa obraciate s otázkou, či vadí, že jedna z tých činností, ktorú klient má uvedenú v daňovom priznaní alebo účtovnej závierke, je záporná. Poviem to na príklade. Keďže celkový výsledok hospodárenia sa v podstate skladá z troch čiastkových výsledkov, a to je výsledok hospodárenia z … činnosti, finančnej a prevádzkovej, tak nevadí, že jedna z týchto mojich činností je záporná. Uvediem to na takom zjednodušenom príklade. Ja ako firma si zoberiem nejaký úver, lebo chcem rozšíriť svoju výrobu. Nakúpim nejaké prevádzkové stroje, tým pádom, keďže mám veľký úver, moja finančná činnosť je záporná. Ale tým, že som investovala do výroby, tak naopak moja prevádzková činnosť rastie a tým pádom som v pluse. Podstatné je teda to, ako všetky 3 činnosti dokopy fungujú, a ako vyjde ten celkový výsledok hospodárenia. Čiže keď čiastkový 1 z týchto troch je v mínuse, nevadí. Podstatné je, aby bol kladný výsledok hospodárenia, aby som mala možnosť požadovať úver vo viacerých bankách. No a potom keď spĺňam tieto dve základné kritériá, tak potom banky – samozrejme, nie každá dokáže akceptovať všetky typy príjmov a všetky spôsoby výpočtu, ale vo všeobecnosti to môžeme zosumarizovať, že buď banka pozerá na zisk, ktorý si vyplácam, alebo ktorý oficiálne zverejňujem, alebo znova sa pozerá na tržby danej spoločnosti. A keďže každá banka má nejaký individuálny pohľad, tak potom závisí od toho, do ktorej banky pôjdem. A znova sa banka pozerá aj na to, či ide o klasické odvetvie mojej firmy, alebo postbim (?) dajme tomu ako advokát v rámci s.r.o.-čky. Alebo mám ako lekár nejakú svoju ambulanciu ako s.r.o.-čka. Čiže týchto vybraných členov komôr, čo sú – my sme to tak niekedy volali – tie veľavážené profesie, vysoko odborné, samozrejme, banka dokáže individuálne posúdiť a akceptovať vyššie objemy príjmov. 

Andrea Saxunová: Výborne. Myslím, že si nám vyčerpávajúco odpovedala na všetky naše otázky. Ja len ešte podotknem, že pri žiadosti o úver je každý prípad vždy, vždy iný. Nedá sa preto dopredu povedať, že banka klientov úver vyhodnotí presne takisto ako pri novom žiadateľovi. My sme zámerne nehovorili o konkrétnych bankách, a to aj z dôvodu, že aj tie menia z času na čas podmienky poskytnutia úveru. Čiže ak by tento podcast počúval niekto o pol roka, nemusela by byť pravda to, čo tu odznelo. Preto vždy odporúčame sa pred návštevou banky poradiť s finančným sprostredkovateľom, ktorý vie aktuálne, ktorá banka má aké podmienky. Treba tiež myslieť na to, myslím, že súhlasíš, že úrok nie je všetko. Ale skutočne to, na čo konkrétne klientove pomery, keďže sú mnohé, ako bolo spomenuté. Ešte by som rada podotkla, že oblasť tohto finančného sprostredkovania je pre klienta bezplatná, čiže skutočne nemá zmysel, aby klient sám išiel do banky, kde má vedený svoj účet, ale aby sa komplexne poradil s tým finančným sprostredkovateľom. 

Zuzana Galeštoková: To určite s tebou súhlasím a možno by som ťa aj doplnila o to, že nie je dobré, keď klient sám seba posudzuje na základe toho, že jeho sused, kamarát alebo kolega v práci dostal taký úver a prečo on ho nedostal. Tu naozaj možno taký pohľad, že ako si aj povedala, každý klient je iný a nikdy v živote sa nestretneš s dvoma identickými klientmi, ktorí majú rovnakú potrebu, rovnaký príjem, rovnakú nehnuteľnosť. A toto všetko sú vlastne faktory, ktoré banka posudzuje na to, aby dala komplexné riešenie klientovi. A tu je presne tá vaša pridaná hodnota, že vy dokážete klientovi nájsť to najvhodnejšie riešenie spomedzi všetkých bánk. Lebo aj keď je klient klientom svojej banky, on vždy dostane iba tú ponuku, ktorú mu dokáže ušiť iba jeho banka. On to nevie porovnať na 100 % s možnosťami, ktoré by dostal niekde inde. A naozaj asi nikto z nás nemá toľko času, aby chodil od banky k banke. A ani ten náš príjem nie je neobmedzený, čiže je dobré sa na vás obrátiť, lebo vy ste špecialisti a vy už viete, ktorá banka si drží to svoje prvenstvo v tomto type príjmu, v tomto type zabezpečenia a podobne. 

Andrea Saxunová: Takisto by som podotkla, že spolupracujeme s mnohými vzťahovými manažérmi za jednotlivé banky, čiže tá informácia, pokiaľ je nejaký komplikovanejší prípad, sa vie skutočne riešiť na hoci aj vyššej bankovej úrovni. 

Zuzana Galeštoková: Presne tak. 

Andrea Saxunová: Dobre, Zuzana, ja ti veľmi pekne ďakujem, že si prijala pozvanie a že si nám všetky tieto veci objasnila. 

Zuzana Galeštoková: Ďakujem pekne za pozvanie, bolo mi cťou. A pevne verím, že mnohí poslucháči, ktorí to vypočujú, tak si niečo nové z toho odnesú. A určite im to potom pomôže v budúcnosti pri riešení ich situácie s bývaním. 

Andrea Saxunová: Milí poslucháči, ja sa na vás teším opäť nabudúce. Dovidenia. 

Súvisiace články

Jááááj skoro som zabudol...

Automatický prístup k najnovším podcastom, livestreamom a informáciam z biznisu. Newsletter posielame prostredníctvom služby Mailchimp.

Jááááj skoro som zabudol...

Automatický prístup k najnovším podcastom, livestreamom a informáciam z biznisu. Newsletter posielame prostredníctvom služby Mailchimp.