Hosť: Peter Grančič / LinkedIn
Moderátor: Martin Šaffa / LinkedIn, Facebook, Instagram, Web
Epizóda NRoPE 031 – audio
Prepis
Martin Šaffa: Pri počúvaní novej časti podcastu NA ROVINU o peniazoch vás víta Martin Šaffa. O čom to bude dnes? V dnešných časoch vysokej inflácie, ktorá je oficiálne okolo pätnástich percent, a zároveň stále nízkych úrokov na termínovaných účtoch v bankách si veľa ľudí kladie otázku, ako pred infláciou ochrániť svoj peňažný majetok. Ak ste mali peniaze uložené v banke na bežnom účte alebo v keši, tak ste za posledný rok prišli takmer o jednu pätinu tohto majetku. Kde teda investovať voľné zdroje, ak ich môžeme napríklad o 5 rokov potrebovať? Je vôbec možné ochrániť ich hodnotu pri tak vysokej inflácii? Akú investíciu zvoliť, ak nie sme ochotní riskovať prílišné kolísanie investície? Zaujímavou alternatívou môžu byť, môže byť investovanie do realitných fondov. Náš dnešný hosť je riaditeľom realitného fondu jedného z najväčších európskych developerov so slovenskými koreňmi HB Reavis, pán Peter Grančič. Pán Grančič, vitajte.
Peter Grančič: Ďakujem, dobrý deň.
Martin Šaffa: Som rád, že vás tu máme ako hosťa. Zastupujete spoločnosť oficiálne najbohatšieho Slováka. Čomu sa ako skupina HB Reavis venujete?
Peter Grančič: HB Reavis sa venuje predovšetkým komerčným nehnuteľnostiam. A čo to znamená komerčné nehnuteľnosti a čo to znamená, že sa im venuje? Komerčné nehnuteľnosti sú tie nehnuteľnosti, ktoré, ktorých cieľom vlastnenia ich je ďalší prenájom. To znamená zarábate na tom, že ich prenajímate. A čo to znamená, že sa im venuje skupina HB Reavis? To znamená, že ich developuje. To znamená, že ich spravuje a za posledných 12 rokov sa už venuje aj spravovaniu investícií do komerčných nehnuteľností.
Martin Šaffa: Áno. A skúsenosti v tomto sektore máte, ak sa nemýlim, nejakých 29 rokov ste na trhu?
Peter Grančič: Tridsať bude tento rok.
Martin Šaffa: Tridsať bude tento rok, tak to bude party. (smiech)
Peter Grančič: Tešíme sa. (smiech)
Martin Šaffa: Takže také nejaké šumy, že odchádzate zo Slovenska a podobne, sú len šumami? Nie je to pravda?
Peter Grančič: Asi to treba uviesť na pravú mieru. HB Reavis sa rozhodol, že v Bratislave skončí s tou jednou časťou developmentu. To znamená s výstavbou nových ďalších projektov a rozhodol sa, že bude kapitál, ktorý sa z tohto uvoľní, investovať v Nemecku a vo Veľkej Británii a v Poľsku. Ale to neznamená, že odchádza z bratislavského trhu ako najväčší vlastník a správca komerčných nehnuteľností v Bratislave.
Martin Šaffa: Áno, OK. Tak myslím, že sme to uviedli teda na pravú mieru. A o akých objemoch, o akých metroch štvorcových sa vlastne bavíme? Tisícoch, státisícoch, miliónoch?
Peter Grančič: Státisícoch. Sú to státisíce metrov štvorcových.
Martin Šaffa: Státisíce metrov štvorcových. Myslím, že ste teda výborný človek na túto dnešnú tému. A keď ešte môžem, taká možnože osobnejšia otázka, že ako ste sa vlastne dostali vy k práci v realitnom fonde? A aké sú vlastne vaše hlavné zodpovednosti ako riaditeľa takéhoto realitného fondu?
Peter Grančič: OK. Ako som sa k tej práci dostal, je asi na dlhé rozprávanie. Ale v skratke moje, môj backround je, bol som bankárom možno viac ako desať rokov. A potom som preveksľoval k nehnuteľnostiam. A čo to znamená byť riaditeľom realitného fondu? To znamená, že máte na starosti tak cez skladbu portfólia a to, čo v tom portfóliu je. To znamená túto stránku správy nehnuteľností, ako aj vzťahy s investormi, reportovanie im a podobne.
Martin Šaffa: Áno, možno k týmto veciam sa ešte v priebehu rozhovoru dostaneme detailnejšie. Mnohých našich poslucháčov… možno im beží v hlave otázka, prečo by vlastne malo byť pre niekoho zaujímavé investovať do realít ako takých?
Peter Grančič: Asi si treba zodpovedať na otázku do akých realít. Slováci s obľubou investujú do realít a veľmi radi o tom rozprávajú, lebo každý vlastníme nejakú realitu alebo nejaký kus reality. Aj keď nie tej reality virtuálnej, ale tej kamenej alebo betónovej. (smiech)
Martin Šaffa: Áno.
Peter Grančič: Pretože keď sa pozriete na štatistiku, tak veľká časť Slovákov je vlastníkom nehnuteľnosti, v ktorej buď býva, alebo ju má nedajbože, ak tí majetnejší majú ešte ďalšiu nehnuteľnosť, ktorú niekomu prenajímajú.
Martin Šaffa: Sme v tomto myslím, že 1 zo svetových lídrov minimálne akože mentálne, že to potrebujeme k šťastiu.
Peter Grančič: Áno, áno, áno, je to tak. A preto chcem uviesť na pravú mieru ten rozdiel alebo vysvetliť ten rozdiel medzi rezidenčnou nehnuteľnosťou a komerčnou nehnuteľnosťou. To znamená, keď sa bavíme o tom, že vlastniť nejakú nehnuteľnosť, namieste je otázka, aký typ nehnuteľnosti vlastníte a o čom sa rozprávame. Veľká väčšina Slovákov vlastní zrejme rezidenčnú nehnuteľnosť. A nejaká časť Slovákov, ktorá má zainvestované v jednom z realitných fondov, vlastní aj nejakú komerčnú nehnuteľnosť. Pretože tie komerčné, pardon tie realitné fondy investujú hlavne do komerčných nehnuteľností.
Martin Šaffa: A teda ten samotný zisk toho fondu plynie z nájmu alebo aj z niečoho iného?
Peter Grančič: Predovšetkým. Predovšetkým z nájmu, áno.
Martin Šaffa: A čo je možnože tá druhá časť okrem nájmu?
Peter Grančič: Precenenie podkladových aktív. To znamená ako keby obchodovanie s tými nehnuteľnosťami.
Martin Šaffa: Áno, áno, rozumiem. A prečo by mal niekto investovať do realitného fondu a nie napríklad do vlastnej investičnej nehnuteľnosti? V čom sú tam možnože také tie ako bariéry? Nazvime to takto.
Peter Grančič: No v prvom rade si treba uvedomiť, že gro investorov na Slovensku nedisponuje takým veľkým majetkom, aby si mohla dovoliť kúpiť jednu veľkú komerčnú nehnuteľnosť. Tá stojí rádovo desiatky miliónov korún. A trúfam si povedať, že obrovská časť Slovákov, ktorí by chceli investovať do nehnuteľností, do komerčných nehnuteľností, ani nemá inú možnosť, ako investovať cez realitné fondy. Hej, to sú komerčné nehnuteľnosti. A potom, keď chcete investovať do rezidenčnej nehnuteľnosti, tak si musíte uvedomiť, že potrebujete na to nejaký vstupný kapitál. Rádovo sa bavíme desaťtisíce eur, zvyšok vám ešte stále dneska požičia banka.
Martin Šaffa: Povedzme.
Peter Grančič: Tie úvery zdraželi. Ale stále nemáte diverzifikáciu. Stále vlastníte s najväčšou pravdepodobnosťou jednu, možno tí šťastnejší a bohatší, majetnejší alebo vlastníci väčšieho objemu peňazí možno dve, možno tri takéto nehnuteľnosti.
Martin Šaffa: Požehnanejší…
Peter Grančič: Takých je a tá pyramída sa zužuje smerom nahor. Tým pádom veľmi ťažko dosiahnete efekt diverzifikácie. To znamená budete vlastniť jednu rezidenčnú nehnuteľnosť, ktorú budete prenajímať, budete mať starosti s prenájmom. Musíte sa o to starať. Čo vám pri investovaní do realitného fondu, ktorý investuje do komerčných nehnuteľností, odpadá. Za toto…
Martin Šaffa: Tieto starosti máte na hlave vy.
Peter Grančič: Presne tak.
Martin Šaffa: Paráda.
Peter Grančič: Za to sme platení.
Martin Šaffa: Poďme sa pozrieť konkrétne na ten váš realitný fond. Čo momentálne – nahrávame to v prvom kvartáli roku 2023 – čo momentálne daný fond obsahuje?
Peter Grančič: V portfóliu je 5 komerčných nehnuteľností – 4 kancelárske a jedna shoping mall. Spolu je to…
Martin Šaffa: Môžeme byť aj konkrétni, o aké nehnuteľnosti ide?
Peter Grančič: Jasné, sú to v Bratislave Twin City B, Twin City C, v Bratislave City Business Centrum 1 a City Business centrum 2 a Aupark Hradec Králové.
Martin Šaffa: Čiže v zásade v Bratislave sa bavíme o tom novom Downtowne?
Peter Grančič: Áno.
Martin Šaffa: Jasné, čiže keď niekto má zainvestované vo vašom fonde, tak môže si pri prechádzke v tejto časti mesta povedať, že tie okná sú vlastne moje.
Peter Grančič: Áno. (smiech) Kus toho vlastní.
Martin Šaffa: Nebude sa vám páčiť, keď si ich začne asi vyberať, že?
Peter Grančič: Určite nie. Tu by som chcel ešte podotknúť, že dohromady toto je asi 110000 metrov štvorcových kancelárií a shoping malle. A asi viac než 200 nájomných kontraktov.
Martin Šaffa: To by som nechcel upratovať. Na to máte asi nejaké spoločnosti?
Peter Grančič: Na to máme spoločnosti, ktoré to robia.
Martin Šaffa: Sú radi, hej, že môžu. OK, tak chápeme teda, že čo v tom fonde je. A aké má výsledky? Pýtam sa teraz aj kvôli tomu, že v úvode tohto podcastu som spomínal výšku inflácie, ktorá je dneska oficiálne nejakých 15 %. To sa nebavíme ešte o nejakej, že potravinovej inflácii, ktorá je niekde cez 30 %. Skrátka peniaze nám strácajú pred očami hodnotu. A mnoho ľudí si kladie otázku, do čoho investovať, aby aspoň sčasti ochránili tie peniaze pred infláciou. Aké sú výsledky toho vášho fondu? Koľko to je schopné investorom prinášať? Bavíme sa, samozrejme, o nejakých minulých výsledkoch, ale poďme sa o tom porozprávať.
Peter Grančič: Áno, od otvorenia fondu v roku 2011 ku koncu minulého roka, dovtedy máme zarátanú výkonnosť, fond zarobil v priemere asi 9 % per anum.
Martin Šaffa: To je veľmi slušné v porovnaní s nejakými konkurenčnými realitnými fondami alebo aj inými investíciami. Tie 9-percentné výnosy dosahujú nejaké priemerné výkonnosti svetových akcií, čiže veľmi slušné výsledky. Sľubujete teda niekomu, že viete pokryť dnešnú infláciu?
Peter Grančič: To nesľubujeme. Dnešnú infláciu je veľmi ťažké pokryť, ani sme to nikdy nikomu otvorene nesľubovali, ani skryto, ani nijak inak. Bavíme sa o tom, že pri investovaní do takéhoto typu aktíva tú infláciu dobehneme a predbehneme zo stredno a dlhodobého horizontu.
Martin Šaffa: OK, tak už teda niekto prepočítava, že keby investoval, čo mu to vie zhruba zarobiť. Čo takáto sranda stojí?
Peter Grančič: A na čo presne sa pýtate?
Martin Šaffa: Ak niekto chce investovať, platí, predpokladám, nejaké vstupné poplatky.
Peter Grančič: Áno, jasné.
Martin Šaffa: V akej sú výške? Závisí to od toho, koľko ten investor vloží? Vôbec aký je nejaký minimálny možný vklad?
Peter Grančič: Áno, bavíme sa o tom, že minimálna investícia je 10000 € a vstupné poplatky sú do troch percent z hodnoty investície.
Martin Šaffa: Áno, s tým, že ako som si pozeral detaily, tak máte rozdelených investorov ako keby na rôzne triedy a pri vyššej triede sú aj tie vstupné poplatky nižšie. Bavíme sa o nejakom jednom percente pri vklade nad 50000 €.
Peter Grančič: Tak je, tak je.
Martin Šaffa: Jasné, jasné. Dobre, no a ako vnímate tie momentálne riziká na realitnom trhu? Ako sa im snažíte zamedziť? Možno sa bavíme o riziku, čo keď nejaký nájomca odíde a podobne. Ako máte toto pokryté?
Peter Grančič: V prvom rade treba povedať, že v oblasti kancelárií, ktoré majú 75-percentnú váhu v našom portfóliu, sme ani počas Covidu, ktorý bol asi také najťažšie obdobie v živote firiem za posledných možno 10 rokov, sme nezaznamenali ani 1 prípad, kedy by nám náš nájomca prestal platiť nájomné. Lebo prestal byť schopný platiť nájomné a prestal platiť nájomné. Je to dané tým, že všetci naši nájomcovia sú veľké medzinárodné firmy alebo silné lokálne firmy, alebo silné regionálne firmy. A tým pádom sú bonitní a vedia nám to nájomné platiť. To je prvé. Druhé, na čo ste sa spýtali, aké tam vnímame riziká a spomínali ste infláciu v predchádzajúcej otázke. Treba dodať tu, že všetky naše nájomné kontrakty sú indexované k inflácii. To znamená každý rok sa navyšujú o mieru inflácie a o európsku mieru inflácie. To znamená priemer za celú Európsku úniu, tá je nižšia ako slovenská treba povedať. Myslím si, že sme…
Martin Šaffa: Deväť?
Peter Grančič: Rádovo také nejaké číslo, čiže tým pádom slovenskú infláciu my nevieme dosiahnuť. Zároveň, samozrejme, môže nastať situácia, kedy priemerná európska inflácia bude väčšia ako slovenská. Historicky takých období nebolo príliš veľa, ale môže sa to stať. Čo týmto celým chcem povedať je, že z hľadiska bonity klientov v našom portfóliu sme historicky v živote fondu – máj bude 12 rokov – nezaznamenali ani 1 prípad, kedy by nám niekto prestal platiť nájomné z kancelárskych nájomcov.
Martin Šaffa: A čo Aupark Hradec Králové? Ako sa to dotklo takéhoto centra, kde je…
Peter Grančič: Aupark prežil koronu prekvapivo dobre. My sme nezaznamenali zásadný výpadok výberu nájomného. Vybrali sme tuším 95 alebo 6 % zazmluvneného nájmu aj počas tých 1,5 koronového roku. Je to dané tým, že česká vláda podporovala retailistov vo veľmi výraznej miere. Myslím, že to bolo viac výrazné ako slovenská. A potom po otvorení Auparku my sme zaznamenali, my sme zaznamenali celkom zaujímavý trend. A to je, že kupujúci sa zásadným spôsobom vrátili naspäť. My vlastne dneska dosahujeme návštevnosť v našom shoping malle, ktorá dosahuje predcovidové úrovne. A čo sa týka…
Martin Šaffa: Míňa sa našetrené, áno?
Peter Grančič: Je to možné. Uvidíme, ako to bude pokračovať. V každom prípade videli sme vianočnú sezónu, ktorá bola silnejšia ako minuloročná. Pardon, ako predcovidová.
Martin Šaffa: Predcovidová, áno. A akým spôsobom si vlastne vy vyhodnocujete návštevnosť tých centier? Akým spôsobom vy viete, ako sa vašim nájomcom, podnájomníkom darí?
Peter Grančič: Tak nemáme tam brigádnikov, ktorí by robili čiarky. Používame na to technológie.
Martin Šaffa: (smiech) Cvakátko ako pri…
Peter Grančič: (smiech) Nie, nie, nie. Používame kamery, ktoré zaznamenávajú vstupy a výstupy.
Martin Šaffa: Vedia o tom, že ich tam majú?
Peter Grančič: Vedia, hej, jasné. Samozrejme. Ale pre potrebu retail, sales to znamená vyhodnocovania tých predajov maloobchodných my máme prístup do kás priamo maloobchodníkom.
Martin Šaffa: Rozumiem, lebo to som sa ťa chcel práve spýtať, pretože HB Reavis je známa svojimi inovatívnymi prístupmi v oblasti designu, ale aj v oblasti technológií v daných nehnuteľnostiach. Chcel som sa opýtať, že ako vám tieto prístupy, alebo ako tým vašim nájomcom pomáhajú zlepšiť ich fungovanie dané technológie alebo design?
Peter Grančič: Jasné. Tak v prvom rade nám ako správcom tých nehnuteľností pomáhajú v zmysle, že vieme si vyhodnocovať tie dáta, koľko ľudí kedy chodí, v ktorých časoch chodia. Vieme vyhodnocovať, ktorým maloobchodníkom sa darí lepšie, ktorým sa darí horšie. Na základe tohto vieme upravovať ten mix nájomcov v rámci toho shoping mallu, pretože sú nájomcovia, ktorí spolu vedia fungovať výborne a ktorí sa podporujú, keď sú vedľa seba umiestnení. A sú takí, ktorí vedľa seba sú umiestnení a si navzájom robia veľmi zle. A tým pádom viete pracovať…
Martin Šaffa: Napríklad?
Peter Grančič: Sú isté komodity, ktoré vedľa seba fungujú, hej. Keď si pozriete, ako sú rozmiestnené komoditne aj v iných shoping malloch vedľa potravín máte k tomu, máte k tomu komodity, ktoré sú komplementárne. A iný typ nájomcov by tam nefungoval. Zároveň máte nejakú heet map, kam tí ľudia chodia v rámci shoping mallu. Takže viete, že keď chodia za bankami, tie asi treba dať na vyššie poschodie. Lebo tam ľudia aj tak prídu.
Martin Šaffa: Vedľa mäsny nedať fitko…
Peter Grančič: To by bol skvelý nápad, samozrejme. Neviem, či skôr pre to fitko alebo pre toho mäsiara. Takže je to nejaká nazvime to, že na tej pomyselnej pyramíde náročnosti spravovania je shoping mall na tej špičke. Lebo to je niečo medzi vedou exaktnou a tak trošku alchýmiou. Je to celé, samozrejme, ešte liznuté tým, že v každom meste a v každej krajine a každom meste je to trošičku špecifické. Pretože v každom regióne sú tí kupujúci trošku inak… sa správajú trošku inak.
Martin Šaffa: To bola moja ďalšia otázka, že tým, že podnikáte v rámci V4, Nemecka, Veľkej Británie, Turecka tuším. Podobne teraz nemyslím konkrétne realitný fond tento, ale ako skupina. Že v čom vnímate tie rozdiely pri developingu ako takom na Slovensku a v zahraničí? Čím sme špecifickí?
Peter Grančič: Ak sa bavíme o developingu, tu dám disclaimer, že toto nie je moja šálka kávy. Na to si treba možno do ďalšieho podcastu zavolať kolegov. V každom prípade pri developovaní je veľmi dôležitý element pri rozhodovaní je dĺžka povoľovacích procesov. A asi toto je 1 z tých rozhodujúcich faktorov, ktoré zvažujete pri vstupe do danej krajiny, do akej miery je ten povoľovací proces transparentný, a do akej miery je predvídateľný.
Martin Šaffa: No, mám pocit, že na Slovensku prešlo momentálne asi 80 poslaneckých návrhov, ktoré mali zmeniť celý ten proces. Neviem, či sa týkal developerstva aj takého veľkého, alebo iba tých menších stavebných povolení. Tie aktuálne zmeny sú pozitívne z vášho pohľadu?
Peter Grančič: Uvidíme.
Martin Šaffa: Uvidíme, dobre. A ešte k tomu riziku, ktoré sa snažíte minimalizovať. Keď ste spomínali, že si vyberáte, aké sektory, vôbec aké sú to firmy, aký majú backround, tak čo nejaká dĺžka nájomnej zmluvy? Máte, aká je priemerná dĺžka nájomnej zmluvy vo vašich budovách?
Peter Grančič: Štandardný kancelársky kontrakt v rámci Bratislavy a trúfam si povedať, že aj v rámci celej strednej Európy, možno aj kontinentálnej Európy je niekde na úrovni 5 – 6 rokov. To znamená, keď prichádza nový nájomník, tak zvyčajne podpisuje zmluvu na takéto dlhé obdobie.
Martin Šaffa: Áno. To znamená tým minimalizujete riziko, že po roku si zvolia inú kanceláriu a odídu? Musia tam skrátka byť toto obdobie?
Peter Grančič: No. To je zmluva, ktorá je fixná. To znamená, že nie je možné ju brakenúť po skôr ako… Nie je možné ju zrušiť a, samozrejme, toto je 1 z nástrojov, akým riadite riziko a akým riadite cashflow. To znamená snažíte sa udržiavať tú priemernú dĺžku nájomných kontraktov v rámci portfólia. A keď som spomenul, že tu máme viac ako 200 nájomných kontraktov, tak samozrejme nie v určitom okamihu v čase nie všetci majú rovnakú dĺžku nájomných kontaktov. Tým, že tie aktíva sú rôzne staré a s tými nájomníkmi sa medzitým rôzne veci diali – jedni expandovali, druhí chceli sa presunúť z jednej budovy do druhej, tak tie nájomné kontrakty sa pomixovali. Dneska priemerná dĺžka nájomných kontraktov je niekde na úrovni 3,5 – 4 roky.
Martin Šaffa: A čo ste si všimli, čo zmenila pandémia, čo zmenil Covid? Aké sú nejaké nové trendy možnože v kancelárskych priestoroch? Snažia sa tie firmy vytvoriť pre svojich zamestnancov atraktívnejšie prostredie, aby ešte vôbec niekoho dokopali nejakým spôsobom, že príď do kancelárie a neseď doma v pyžamku za počítačom? Čo sa tam deje? Aké sú tie trendy?
Peter Grančič: (smiech) Presne toto sa deje. To znamená firmy sa snažia. Samozrejme, nie každá firma si toto môže dovoliť. Ale v rámci portfólia, ktoré my máme, tak je veľa firiem, ktoré si to dovoliť môžu a ktoré to aj chcú. Snažia sa tých zamestnancov pritiahnuť naspäť do kancelárií. Časť im to, samozrejme, vie dať príkazom. Ale myslím si, že toto nie je cesta, ktorou firmy chcú kráčať. A myslím si, že chcú skôr tých zamestnancov prilákať k tomu, aby sa vrátili naspäť do kancelárií a aby tam chodili radi. A deje sa to na základe toho, že firmy vylepšujú to pracovné prostredie pre zamestnancov, alebo sa o to aspoň snažia.
Martin Šaffa: Stojí to aj vás peniaze?
Peter Grančič: V prevažnej väčšine to stojí peniaze nájomcov.
Martin Šaffa: Tak uvidíme, že či sa to teda zamestnávateľom podarí. Lebo práve možnože aj s tým súvisiaca otázka, že či toto nie je práve nejaké riziko realitného fondu, že do budúcna sa skrátka prejde na home officy a tie kancelárie nebudú potrebné?
Peter Grančič: Samozrejme, že toto bola téma, ktorá počas korony bola veľmi pertraktovaná v médiách. Z hľadiska našich skúseností z toho, čo my vidíme a my máme prístup k dátam alebo k veľkej väčšine dát našich klientov na anonymizovanej báze. To znamená kartičky, ktorými si vchádzajú do kancelárií, tak vidíme, že tá obsadenosť alebo prítomnosť zamestnancov počas posledných 12-tich mesiacov rástla. Hej, začínali sme niekde takto pred rokom sme boli na nejakých tridsiatich piatich percentách, dneska sme už viac než dvojnásobok tohto čísla.
Martin Šaffa: A prečo je to podľa vás tak, že darí sa tým zamestnávateľom vytvoriť atraktívnejšie prostredie? Alebo už majú doma ponorku a už radi prídu občas?
Peter Grančič: To sa asi treba spýtať každého konkrétneho zamestnanca a každého konkrétneho zamestnávateľa. Ale kde to ja vnímam, ako napríklad že trend, alebo kde to vnímam ja ako možno aj cieľ nejakých zamestnávateľov, je šíriť a implementovať do svojich zamestnancov nejakú podnikovú kultúru. Zvlášť keď ste v segmente, v ktorom rastiete, alebo vy sám chcete rásť. Rastie aj tím ľudí, ktorý pre vás pracuje, alebo ktorý s vami pracuje, tak potrebujete sa stretávať viacej než len 2-krát denne cez nejaký videocall alebo 3-krát denne cez videocall.
Martin Šaffa: Práve nedávno som mal debatu s jedným mojim známym, ktorý pracuje pre jednu IT spoločnosť nazvime to. A dneska v tom IT sektore je, samozrejme, ten problém, že je obrovský dopyt po ľuďoch a firmy sa ich snažia preplatiť peniazmi. No a niektorí jeho kolegovia odmietajú ísť za lepšími peniazmi, pretože tu majú dobré vzťahy v tej firme, v ktorej sú. A presne sme sa bavili na tú tému, že dneska keď niekto nebol ani raz v kancelárii a celý čas pracuje z domu, nemá žiaden vzťah k tej firme. A že či mu bude chodiť výplata z jedného IBAN-u alebo z druhého, alebo si otvorí žltý počítač alebo modrý, je to asi jedno. Takže to bytie v tom prostredí má svoj obrovský význam. A možno by som ešte takú možnože technickejšiu otázku: pri investovaní do vášho fondu čo reálne investor nakupuje? Je to klasický podielový fond, nakupuje podielové jednotky ako v 2. pilieri, 3. pilieri? Alebo nakupuje akciu? Ako to funguje?
Peter Grančič: Z technického hľadiska…
Martin Šaffa: Jednoducho povedané.
Peter Grančič: Áno, áno, z technického hľadiska investor si kupuje akciu v našom fonde. Náš fond má, je spoločnosť s právnou subjektivitou. Je to komanditná spoločnosť na akcie, pretože má v Luxembursku… je regulovaná luxemburským regulátorom, dohliadaná luxemburským regulátorom. Máme custodiana, ktorý nám pozerá na prsty, kam investujeme, či je to v súlade s naším prospektom emitenta. A investor si kupuje akcie v tejto spoločnosti.
Martin Šaffa: Áno, čiže potom investorom je vyplácaná nejaká pravidelná dividenda na ich bežný účet?
Peter Grančič: Áno.
Martin Šaffa: Rozumiem. Tým pádom ak majú zisk z dividendy, mali by to zdaniť podľa platných zákonov. Zase disclaimer – obráťte sa na svojich daňových poradcov.
Peter Grančič: Presne tak.
Martin Šaffa: Plánujete možnože aj zmeniť možnosť výplaty dividendy na nejaké opätovné reinvestovanie, aby nemusel človek každý rok priznávať dane?
Peter Grančič: Áno, pripravujeme. Áno, áno, pripravujeme reinvestičný respektíve akumulatívny share class. Reinvestičný nie je správne, ale akumulatívny share class, kde by sa nevyplácala dividenda, ale rástla by hodnota akcie.
Martin Šaffa: A čo ročný daňový test? Bude sa na takéto výnosy vzťahovať ročný daňový test za nejakých podmienok? Teda odpadne povinnosť platiť daň zo zisku?
Peter Grančič: To je trošku tricky otázka. Bude to závisieť od toho, ako bude, ako bude nastavený daňový zákon o 12, 24, 36 mesiacov.
Martin Šaffa: No jasné.
Peter Grančič: Na toto odpoveď nikto nepozná. (smiech)
Martin Šaffa: Áno, chápem. Treba byť veľmi opatrný pri týchto otázkach. Možno 1 z takých záverečných otázok – tých projektov máte za sebou už veľa. Zaujíma ma, na ktorom projekte ste sa ako spoločnosť najviac vysekali a ktorý ľutujete, že ste sa doňho pustili?
Peter Grančič: No, na toto sa asi treba spýtať, toto sa treba asi spýtať nášho akcionára. Ja nemám v hlave žiadny projekt, ktorý si myslím, že by sme… Osobne ja by som ho vnímal tak, že by sme ho mali nejakým spôsobom ľutovať, že sme ho robili.
Martin Šaffa: OK, tak potom sa vás spýtam, že čo máte v pláne ďalšie? Keď ste ako plný entuziazmu. Máte už vo výhľade nejaké nové nehnuteľnosti, ktoré by ste pridali do fondu?
Peter Grančič: Dívame sa na trhy v Poľsku, konkrétne vo Varšave. A dívame sa na trh pražský a mám takú nesmelú ambíciu expandovať na 1 z týchto dvoch trhov v priebehu 12-tich – 24 mesiacov.
Martin Šaffa: OK, tak potom vás určite radi opäť pozveme do podcastu, aby sme rozobrali detaily. Hovorí Peter Grančič zo spoločnosti HB Reavis. Napadá mi taká záverečná otázka. Keď sa tak pozrieme neisto-isto do budúcnosti, aké sú vaše očakávania na budúcnosť realitného trhu? Možnože aj keď sa bavíme o nejakom horizonte dvoch – troch rokov, rátate s tým, že prepukne obrovská finančná kríza, alebo táto inflácia bude možnože dočasný jav na obdobie jedného, dvoch, troch rokov a úrokové sadzby sa dajú opäť dokopy?
Peter Grančič: Asi treba v prvom rade začať tým, že…
Martin Šaffa: Čo hovorí vaša veštecká guľa?
Peter Grančič: Áno. V prvom rade by som začal tým, že inflácia nie nutne rovná sa kríza. Hej, keď sa pozrieme naspäť do 12 rokov dozadu na Great financial crisis, tak to bola plnohodnotná obrovská kríza, ktorá ale bola spôsobená tým, že peniaze neboli. Keď sa pozriete dneska, aj to, že je tá inflácia taká, aká je, to je spôsobené tým, že peňazí je dosť. Peňazí v obehu je dosť. Plus do toho prišli šoky na strane ponuky. To znamená korona spôsobila popretrhávanie respektíve našponovanie dodávateľských reťazcov. A potom do toho prišla, prišiel skokový nárast cien energií spôsobených externým faktorom – vojnou. Ale nie sme a nevnímame zatiaľ situáciu a nemyslím si ani, že by to tak bolo aj mimo trhu alebo na tých trhoch, kde my nepodnikáme, že by peniaze neboli. Tie peniaze sú, akurát trošku zdraželi aktuálne. To znamená úrokové sadzby sa trošku zdvihli.
Martin Šaffa: No, také štandardné.
Peter Grančič: Ale keď sa pozrieme tam, kde boli trhy v roku 2005 – 6, 7, do 2008 koniec-koncov, Lehman sa stal v septembri. Tak to je to, čo, to je to, kde sme dneska. A nemám pocit, že vtedy by sa svet točil opačným smerom. Alebo že by tu bola nejaká veľká kríza, tá prišla potom a bola spôsobená niečím úplne iným. Takisto to bol nazvime to, že externý šok alebo niečo podobné, ktorý bol ešte znásobený našponovaným leverageom. Vtedy bolo bežné, že na komerčné nehnuteľnosti ste dostávali leverage 80 – 90 %, hej. Dneska ani zďaleka tam nie sme.
Martin Šaffa: Tak jednoznačne musíme sa adaptovať na novú realitu, v ktorej žijeme. A preto aj pre poslucháčov – pokiaľ uvažujú, ako ochrániť svoje peniaze pred infláciou, tak tento fond je jednou zo zaujímavých alternatív určite ako časť toho majetku ochrániť. Ja vám, pán Grančič, ďakujem veľmi pekne za rozhovor. Ďakujem, že ste prišli. Aj tento podcast je sponzorovaný spoločnosťou PROSIGHT Slovensko. Moje meno je Martin Šaffa a teším sa ešte raz za všetky feedbacky, ktoré nám dávate. Budeme radi za akékoľvek návrhy na zaujímavých ďalších hostí a témy, ktoré vás zaujímajú. Takže budem sa tešiť opäť niekedy dopočutia. Nech sa vám darí v realitnom fonde a určite sa ešte niekedy uvidíme.
Peter Grančič: Ďakujem, veľmi rád.
Martin Šaffa: Pekný deň prajem a dopočutia.
Peter Grančič: Dopočutia.
